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小产权房是伴随着我国城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的一种新的住房模式，他在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，既然有需求，其存在就有一定的必然性和现实性。相对于正经的商品房，小产权房价格低廉，具有极高的价格优势，但小产权房子究竟能不能买？
首先，我们了解一下小产权房的涵义。小产权房的内涵一般包括五个方面：
1、小产权房的建设用地为未经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。一般出现的小产权房建设用地为农村集体土地或其他非住宅建设用地（如工业用地）。

2、小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节，因而不符合国家相关建设程序。
3、小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费，因此无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。

4、“小产权”是针对“大产权”相对而言的，只有经过依法登记、“三证”（房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证）齐全的房屋才是完全产权房，故小产权房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。
其次，小产权具有哪些特点呢？
1、小产权房从法律角度讲具有不合法性
房地产是土地及其地上建筑物的总称，判断房屋是否违法，首先应看对土地的使用是否违法，按照《土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，而建设在农村集体土地之上的小产权房，不属于上述三类乡（镇）村建设行为，显然不符合现行土地管理法的规定。

国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。
农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，所以小产权房买卖合同本身是无效的，并不具有法律效力。
2、小产权房的开发成本和销售价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费、配套费等开发成本，因而小产权房建设的土地成本近乎为零，其开发建设成本主要表现为直接的建安成本。所以，小产权房的售价普遍低于商品房！

3、小产权本质上相当于“无产权”，风险隐患较大
小产权房的购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。
而且小产权房开发建设不像城市商品房那么严格，没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、安全监管等方面都可能存在安全隐患。

那么，小产权的房子到底能不能买？
小产权房一般出现在以下三种形式上：一是建设在农用地（耕地）上的小产权房；二是建设在农村集体建设用地上的小产权房，其可细分为建设在宅基地上的小产权房，建设在乡镇企业用地上的小产权房，以及建设在公共设施和公益事业用地上的小产权房等；三是建设在未利用地上的小产权房。

无论哪种性质的小产权房，我国目前还没有一部明文律法对小产权房有相关阐述及保护机制，但物权法明确指出“土地是集体所有，但房子是个人财产”。
各地对于小产权房拆迁补偿问题的处理也没有统一标准，但也有值得参考借鉴的多数案例，比如2018年7月份济南市天桥区对小产权房拆迁处理的方式较为典型，对于集体之外的成员按照买房时的房价退还购房款，加算利息，并未参照现行商品房的交易行情给予补偿。
济南市天桥区小产权房拆迁告知书
此外，农村集体土地上的房屋补偿标准，国家并没有统一的标准，但原则上是不得降低原有生活水平，短期生活有改善，长远生活有保证。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。

讲到这里，聪明的购房人士可能已经解读出了小产权房能不能买？我的意见是：
1、如果购买者为村集体内部人员，则拆迁补偿容易确定，权益更有保障，购买风险较低；
2、集体之外的人员购买小产权房，遇到拆迁补偿就难以权衡，甚至无法补偿的情况；
3、如果仅考虑购房自住，可以选择小产权，但考虑投资收益的，还是不要购买小产权房。文章内容为个人观点，不足之处，恳请指正！更多房地产专业知识及房地产营销策划资料，持续更新中，敬请关注！谢谢！